Bør du investere i bygg og anlegg? Arbeidskraftmangel og kostnadspress

Innvirkningen av arbeidskraftmangel på prosjektporteføljer

Arbeidskraftmangel er en av de mest presserende utfordringene i bygg- og anleggsnæringen. En undersøkelse fra 2024 viste at 75 % av arbeidsgivere i 21 europeiske land slet med å finne riktig kompetanse, opp fra 42 % i 2018. Mangelen er særlig tydelig i fag som murer, tømrer og elektriker – kritiske roller for å levere prosjekter på tid – og forsterkes av at erfarne arbeidstakere går av med pensjon samtidig som tilveksten er svak.

Gapet er strukturelt, ikke bare konjunkturelt. Kompetansekravene øker i takt med mer teknologi og industrialisering, mens yrkesfaglige løp og rekruttering ikke har holdt tritt. I flere EU-land har i tillegg endrede migrasjonsregler begrenset tilgangen på arbeidsinnvandring som tidligere avlastet knappheten.

Konsekvensene merkes i kostnadsnivå og leveringspresisjon. Forsinkelser skyldes i økende grad mangel på fagfolk fremfor materialtilgang eller tillatelser. Som respons har utbyggere redusert prosjektomfang, forlenget tidsplaner eller tatt i bruk industriell bygging utenfor byggeplassen og prefabrikasjon for å avlaste bemanningsbehovet. I regioner med sterk etterspørsel trekker byggetiden ofte ut med måneder, noe som øker finansierings- og eierkostnader.

For investorer øker dette gjennomføringsrisikoen og gjør marginer mindre forutsigbare. Selskaper med robuste nettverk av underleverandører, egne opplæringsløp og tidlige investeringer i automatisering og offsite‑løsninger står bedre rustet. Likevel vil vedvarende mangel på kvalifiserte fagarbeidere sannsynligvis være en motvind som påvirker marginer, tidsplaner og kapitalallokering i årene fremover.

Automatisering og robotteknologi i bygg: En delvis løsning

Bygg- og anleggssektoren er fortsatt blant de minst automatiserte bransjene, til tross for økende press på produktivitet og stigende arbeidskraftkostnader. Der industrien har tatt i bruk roboter i stor skala, er byggeplassen fortsatt sterkt avhengig av manuelt arbeid og varierende prosessflyt.

Automatisering i bygg spenner fra autonome maskiner og robotiserte murverkssystemer til droner for oppmåling og 3D‑printing av betong. Bruken øker gradvis – særlig i større infrastrukturprosjekter i Europa – hvor pilotprogrammer har kortet ned tidsplaner og redusert svinn. Gevinstene er imidlertid mest synlige i tidlige og repeterbare faser (grunnarbeid, masseflytting, oppmerking, standardiserte elementer), mindre i spesialiserte fag og komplekse innredningsarbeider.

Robotløsninger avlaster enkelte arbeidsintensive oppgaver, men erstatter ikke fagarbeidere. Rollen flyttes fra utførelse til overvåkning, kvalitetssikring og maskinoperasjon. Utbredelsen hemmes av høy startkapital, integrasjonskostnader, kompetansebehov og varierende byggeplassforhold, noe som særlig utfordrer små og mellomstore aktører. Interoperabilitet mot digitale verktøy og regulatoriske krav kan også bremse skalering.

Alt i alt er automatisering blitt en konkurransefaktor. Aktører som investerer i robotteknologi og digitale arbeidsprosesser (BIM, 3D-skanning, maskinstyring, prefabrikasjon/bygging utenfor byggeplass) oppnår ofte mer forutsigbare tidsplaner, mindre omarbeid og bedre kostnadskontroll. Det er likevel ingen fullgod løsning på arbeidskraftmangelen: effekten er delvis og kontekstavhengig, og avhenger av prosjektporteføljens sammensetning, utnyttelsesgrad, kontraktsform og leverandørøkosystem. For investorer betyr dette at gevinstene kan være betydelige der prosessene er standardiserbare og volumene jevne, men avkastning på investeringen varierer og krever disiplinert kapitalallokering og endringsledelse.

Er det smart å investere i bygg- og anleggsselskaper i dag?

Investeringer i bygg- og anleggsselskaper kan fortsatt være lønnsomme, men suksess avhenger av å identifisere aktører som kan håndtere dagens kostnads- og kapasitetsutfordringer. Selskaper med solide balanser, disiplinert kapitalbruk og tydelige mekanismer for prisoverføring skiller seg ofte positivt ut.

Nøkkelkriterier investorer nå legger vekt på er:

• Mangfoldige inntektsstrømmer. Selskaper som opererer på tvers av infrastruktur, logistikk/industri, rehabilitering og vedlikehold er mindre utsatt for sykliske svingninger enn de som primært er eksponert mot spekulativt boligbygg. Geografisk spredning og servicekontrakter gir ekstra stabilitet.
• God kostnadskontroll. Effektive innkjøp, rammeavtaler, tidlig sikring av materialer og bruk av indeksregulerte eller delte risiko‑kontrakter beskytter marginene i et miljø med volatile priser. Lean‑prosesser, prefabrikasjon og aktiv valuta/råvare‑hedging er pluss.
• Sterke prosjektporteføljer. En godt sammensatt ordrereserve med høy kvalitet og synlighet – gjerne forankret i offentlig infrastruktur, energi/ESG‑relaterte oppgraderinger og lav kanselleringsrisiko – øker forutsigbarheten i kontantstrømmene.
• Operasjonell robusthet. Tette nettverk av underleverandører, forhåndsgodkjente leverandører og modne digitale arbeidsflyter (BIM, planstyring, kvalitet/HMS) gjør selskapet bedre i stand til å håndtere forstyrrelser og redusere rework. Egne opplæringsløp og lærlingeprogram styrker kapasiteten.
• Selektiv eksponering mot nybygg. Nybygg kan være attraktivt i utvalgte markeder, men overeksponering mot overheite segmenter øker nedsiderisikoen. En balansert miks med rehabilitering, energieffektivisering og infrastrukturprosjekter demper volatiliteten.

Oppsummert kan nybygg fortsatt være en god investeringscase gjennom selskaper som effektivt håndterer gjennomføringsrisiko og kostnadsvolatilitet. Selektivitet, porteføljekvalitet og balanse- og kontantstrømsstyrke er avgjørende for robust avkastning.

Eiendomsutvikling og bygg: Hvor de møtes

Bygg og eiendomsutvikling er tett sammenvevd, men styres av ulike drivere og risikoprofiler. Utviklere fokuserer på tomtekjøp, planprosesser, finansiering og markedsbehov/utleie, mens byggeselskaper optimaliserer selve gjennomføringen – kapasitet, innkjøp, kontraktsform og ferdigstillelse. Resultatene til entreprenørene påvirkes i stor grad av når, hvor og i hvilket omfang utviklingsprosjekter settes i gang, samt av kontraktsvilkår (fastpris versus indeksregulert/delt risiko).

Eiendomsboomen i 2020–22, drevet av lave renter og sterk etterspørsel etter boliger og logistikk, løftet byggeaktiviteten i mange markeder. Høyere lånekostnader, inflasjon og strengere planleggingsregler har siden dempet tempoet. Følgen er at private prosjektporteføljer krymper noen steder, mens andre segmenter vokser – særlig offentlig infrastruktur, energieffektive oppgraderinger og flerfunksjonelle byprosjekter.

For investorer betyr dette at eksponering mot bygg ikke bør vurderes kun gjennom eiendomspriser, men gjennom dybden og varigheten i etterspørselen. Prosjekter drevet av urbanisering, lavere CO2‑avtrykk og logistikkinfrastruktur tenderer til å gi mer stabile kontantstrømmer enn konjunkturfølsom boligutvikling. Entreprenører som opererer i slike strategiske akser – ofte med rammeavtaler, vedlikeholds- og oppgraderingsoppdrag – har gjerne mer forutsigbare inntekter, særlig i regioner der boligpolitikk og offentlige investeringer er tydelige drivere.

Miljømessige konsekvenser og risiko for investorer i bygg

Bygninger står for om lag 42 % av EUs energiforbruk og rundt 35 % av klimagassutslippene, noe som gjør sektoren til en hoveddriver for klimaomstilling. Utslippene fra energibruk i bygninger har falt anslagsvis 34 % fra 2005 til 2022, drevet av energieffektivisering og renere oppvarming. Likevel er bygg- og anleggssektoren under økt gransking fra myndigheter og investorer, og må tilpasse seg EUs klimamål og rammeverk for bærekraftig finans.

Nye krav og standarder – som EUs taksonomi, direktivet om bygningers energiytelse og skjerpede rapporteringsregler – endrer premissene for prosjektvurdering og finansiering. Prosjekter som ikke møter tersklene, kan møte høyere kapitalkostnad, svakere etterspørsel og eksklusjon fra grønne finansieringsordninger. Som svar prioriterer utbyggere og entreprenører lavkarbonmaterialer, sirkulære løsninger og ressurseffektive design, ofte dokumentert med livsløpsanalyser.

Miljørisiko handler også om fysiske konsekvenser av klimaendringer. Mer ekstremvær, hete, vannmangel og flom påvirker byggebarhet, logistikk og tidsplaner. Dette løfter forsikringspremier og gjør modellering av fysisk klimarisiko til en del av standard risikostyring og anbudsgrunnlag. Selskaper med svake miljøstrategier opplever oftere marginpress, forsinkelser og begrenset investorinteresse.

For investorer er vurdering av miljøeksponering blitt kjerneoppgave. Aktører som kan levere på nye standarder og samtidig holde disiplin i kostnader, står sterkere i konkurransen om prosjekter og kapital – gjennom grønnere låneprodukter, taksonomi-tilpassede rammer og gunstigere pre-kvalifisering i offentlige anbud. Dette kan gi mer stabile kontantstrømmer og lavere risiko over tid.

Investering i bygg krever selektivitet og fremtidsblikk

Bygg- og anleggssektoren leverer fortsatt kritiske samfunnsfunksjoner fra boliger til infrastruktur, men er mindre forutsigbar enn før. Prosjekter møter høyere gjennomføringsrisiko drevet av arbeidskraftmangel, kostnadsvolatilitet og skjerpede krav. Dette endrer gjennomføringsmodeller, kontraktsmiks og evnen til å skalere.

Investeringsutfallet avhenger i økende grad av hvor godt et selskap planlegger, tilpasser seg og leverer innenfor disse rammene. Aktører som opprettholder leveringskvalitet, har stram kostnadskontroll og leverer på nye miljøstandarder, sikrer ofte prissettingsmakt, bedre prosjekttilgang og enklere tilgang på kapital. Sektoren er fortsatt attraktiv for langsiktig kapital, men bred sektoreksponering er ikke lenger tilstrekkelig – selektivitet og en tydelig tese er nødvendig.