Duch nemovitostí obchází evropské banky Duch nemovitostí obchází evropské banky Duch nemovitostí obchází evropské banky

Duch nemovitostí obchází evropské banky

Peter Garnry

Vedoucí oddělení Saxo Strats

Shrnutí:  Od prosince 2021 se evropské realitní firmy propadly o 43 %. Vyšší úrokové sazby snižují hodnotu jejich aktiv a postupně rostoucí úrokové náklady jim ujídají z provozních peněžních toků. Celé odvětví má nízký P/B poměr 0,7x, a trh tedy nejspíš očekává, že si jejich aktiva i peněžní toky v budoucnu povedou podstatně hůř. V lednu činila aktuální průměrná hypoteční sazba v EU 3,1 %, a pokud se zvýší na 5 % jako v roce 2007, budou realitní firmy vydávat čím dál větší část svého cash flow na dluhovou službu a na akcionáře už toho moc nezbude.


Nemovitosti slibované navýšení výnosů nepřinesly

Jak jsme zmiňovali v jednom z posledních podcastů, akcie realitních firem, které se propadly o 3,3 %, byly opět nejslabší odvětvovou skupinou. Dnes se ale zaměříme na reality v Evropě. Roky nízkých úrokových sazeb v Evropě výrazně zvýšily ceny domů. Podle údajů Eurostatu se tyto ceny od 1. čtvrtletí 2014 zvýšily v průměru o víc než 50 %. V zemích, jako je Švédsko, se tento nárůst blíží k 65 %. Prostředí s nízkými úrokovými sazbami nutilo investory hledat výnosy, kde se dalo, a tak zažily obrovský příliv investičního kapitálu i nelikvidní alternativy jako nemovitosti.

Poslední rozhodnutí ECB zvýšit sazby z 0 na 3,5 % tento měsíc způsobilo ostrý pokles objemu nových půjček na obytné domy a mnoho stavebních firem zaznamenalo propad nových objednávek o 75-80 %. Podle údajů ECB se průměrná hypoteční sazba v EU v lednu zvýšila na 3,1 % (viz níže uvedený graf). Vyšší úrokové sazby už od prosince 2021 srazily hodnotu evropských realitních firem o 43 % níž. STOXX Europe 600 Real Estate Index zaznamenal za posledních 5 let pokles o 31 %, zatímco zbytek evropského akciového trhu o 31 % posílil. V průměru se ukazuje, že investice do nemovitostí nepřinášejí takové navýšení výnosů, jak mnozí investoři očekávali.
STOXX 600 Real Estate Index vs STOXX 600 | Zdroj: Bloomberg

Jsou reality dalším rizikem, s nímž se musejí banky vypořádat?

33 realitních společností z indexu STOXX Europe 600 Real Estate Index představuje tržní hodnotu 138 miliard euro a spravuje aktiva v celkové ceně 526 miliard euro. Hodnota těchto aktiv už neodráží skutečnou hodnotu, což je vidět na P/B poměru, který se u celého odvětví propadl na 0,7x. Lze tedy očekávat propad hodnoty těchto aktiv. Tato dynamika se podepisuje i na záruční hodnotě pro banky, takže se zpřísní podmínky pro nové půjčky.

Jak už jsme v aktualitách z akciových trhů zmiňovali několikrát, v bankovním systému dochází k taktizování s vklady, které v případě SVB Financial způsobilo vynucený odprodej aktiv za snížené ceny, aby bylo možné vybírané vklady vyplatit, což nakonec skončilo bankrotem. Pokud budou banky chtít, aby realitní firmy snížily své zadlužení, mohou je dotlačit do stejné pozice. V posledních 12 měsících vynakládalo těchto 33 realitních společností na hrazení úroků z úvěrů zhruba 25 % svého provozního cash flow, takže je jasné, že v tomto okamžiku mají dluhovou službu bez problémů pokrytou.

Ale jak v poslední době zdůrazňují některé švédské banky, schopnost švédských realitních firem hradit dluhovou službu se zhoršuje a bude se zhoršovat i nadále. Švédské realitní společnosti Balder byla nedávno snížena třída úvěruschopnosti na spekulativní stupeň „junk“. Když se podíváme na největší realitní společnost z uvedeného indexu, německou Vonovii, činí vážený průměr splatnosti jejích úvěrů zhruba 6,5 roku. Takže pokud zůstanou hypoteční sazby na současných 3,1 % nebo se ještě zvýší až na 5 % jako před finanční krizí v roce 2008, bude značná část provozního cash flow vynakládána na dluhovou službu, čímž se sníží hodnota pro akcionáře.

EU average mortgage rate in percent | Zdroj: ECB

Vyloučení odpovědnosti

Jednotlivé subjekty skupiny Saxo Bank poskytují pouze služby k provádění pokynů a přístup k analýze, které umožňují uživateli prohlížet nebo používat obsah, který je k dispozici na webu nebo přes web. Tento obsah není určen pro tyto výhradní služby k provádění pokynů ani je nemění a nerozšiřuje. Tento přístup a použití jsou vždy předmětem (i) podmínek používání; (ii) úplného vyloučení odpovědnosti; (iii) upozornění na rizika; (iv) jednacího řádu a (v) oznámení týkajících se webu Saxo News & Research a/nebo jeho příslušného obsahu a také podmínek (pokud jsou relevantní), kterými se řídí používání hypertextových odkazů na webových stránkách člena skupiny Saxo Bank, podle kterého se získává přístup k webu Saxo News & Research. Takový obsah se proto poskytuje pouze jako informace. Zejména není úmyslem, aby vám jakýkoli subjekt skupiny Saxo Bank poskytl jakoukoli radu nebo abyste se na cokoli spoléhali jako na poskytnutou nebo potvrzenou radu; stejně tak nelze cokoli vykládat jako vyžádání nebo pobídku k vytvoření předplatného nebo prodeji či koupi jakéhokoli finančního nástroje. Veškeré obchodování nebo investice musí být na základě vašeho vlastního informovaného rozhodnutí bez vyzvání. Jako takový nenese žádný subjekt skupiny Saxo Bank odpovědnost za jakékoli ztráty, které vám mohly vzniknout v důsledku jakéhokoli investičního rozhodnutí provedeného na základě informací, které jsou k dispozici na webu Saxo News & Research nebo v důsledku používání webu Saxo News & Research. Zadané pokyny a uskutečněné obchody se pokládají za zamýšlené nebo uskutečněné na účet zákazníka s entitou skupiny Saxo Bank působící v jurisdikci, v níž sídlí zákazník, nebo s níž zákazník otevřel a udržuje svůj obchodní účet. Saxo News & Research neobsahuje (a neměl by být vykládán jako obsahující) finanční, investiční, daňové nebo obchodní poradenství nebo poradenství jakéhokoliv druhu nabízeného, doporučeného nebo potvrzeného skupinou Saxo Bank a nemělo by být interpretováno jako záznam našich obchodních cen nebo jako nabídka, pobídka nebo vyžádání předplatného, prodeje nebo koupě v jakémkoli finančním nástroji. Pokud je jakýkoli obsah chápán jako investiční výzkum, je třeba vzít v potaz a přijmout skutečnost, že obsah nebyl určen a nebyl připraven v souladu s právními požadavky určenými na podporu nezávislosti investičního výzkumu a jako takový, se považuje za marketingovou zprávu podle příslušných zákonů.

Přečtěte si prosím naše prohlášení o vyloučení odpovědnosti:
Oznámení o investičních průzkumech, které nejsou nezávislé (https://www.home.saxo/legal/niird/notification)
Odmítnutí odpovědnosti (https://www.home.saxo/legal/disclaimer/saxo-disclaimer)
Vyloučení odpovědnosti (https://www.home.saxo/legal/saxoselect-disclaimer/disclaimer)

Saxo Bank A/S, organizační složka
Na Poříčí 3a
Prague 1, 110 00
Česká republika

Kontaktujte Saxo Bank

Vyberte region

Česká republika
Česká republika

Seznamte se s riziky
Obchodování je vždy spojeno s rizikem. Více informací. Abychom vám pomohli pochopit související rizika, sestavili jsme pro vás sérii dokumentů s klíčovými informacemi (KID), které zdůrazňují rizika a výhody související s jednotlivými produkty. Další dokumenty s klíčovými informacemi jsou k dispozici na naší obchodní platformě. Více informací

Tato webová stránka je přístupná kdekoliv na světě, nicméně informace uvedené na stránkách se vztahují k Saxo Bank A/S a nejsou specifické pro konkrétní entitu Saxo Bank Group. Všichni klienti budou přímo v kontaktu se Saxo Bank A/S a všechny klientské smlouvy budou uzavřeny se Saxo Bank A/S, a proto se budou řídit dánským právem.

Apple a logo Apple jsou ochranné známky společnosti Apple Inc, registrované v USA a dalších zemích a oblastech. App Store je označení služby společnosti Apple Inc. Google Play a logo Google Play jsou ochranné známky společnosti Google LLC.