Duch nemovitostí obchází evropské banky Duch nemovitostí obchází evropské banky Duch nemovitostí obchází evropské banky

Duch nemovitostí obchází evropské banky

Peter Garnry

Vedúci Saxo Strats

Summary:  Od prosince 2021 se evropské realitní firmy propadly o 43 %. Vyšší úrokové sazby snižují hodnotu jejich aktiv a postupně rostoucí úrokové náklady jim ujídají z provozních peněžních toků. Celé odvětví má nízký P/B poměr 0,7x, a trh tedy nejspíš očekává, že si jejich aktiva i peněžní toky v budoucnu povedou podstatně hůř. V lednu činila aktuální průměrná hypoteční sazba v EU 3,1 %, a pokud se zvýší na 5 % jako v roce 2007, budou realitní firmy vydávat čím dál větší část svého cash flow na dluhovou službu a na akcionáře už toho moc nezbude.


Nemovitosti slibované navýšení výnosů nepřinesly

Jak jsme zmiňovali v jednom z posledních podcastů, akcie realitních firem, které se propadly o 3,3 %, byly opět nejslabší odvětvovou skupinou. Dnes se ale zaměříme na reality v Evropě. Roky nízkých úrokových sazeb v Evropě výrazně zvýšily ceny domů. Podle údajů Eurostatu se tyto ceny od 1. čtvrtletí 2014 zvýšily v průměru o víc než 50 %. V zemích, jako je Švédsko, se tento nárůst blíží k 65 %. Prostředí s nízkými úrokovými sazbami nutilo investory hledat výnosy, kde se dalo, a tak zažily obrovský příliv investičního kapitálu i nelikvidní alternativy jako nemovitosti.

Poslední rozhodnutí ECB zvýšit sazby z 0 na 3,5 % tento měsíc způsobilo ostrý pokles objemu nových půjček na obytné domy a mnoho stavebních firem zaznamenalo propad nových objednávek o 75-80 %. Podle údajů ECB se průměrná hypoteční sazba v EU v lednu zvýšila na 3,1 % (viz níže uvedený graf). Vyšší úrokové sazby už od prosince 2021 srazily hodnotu evropských realitních firem o 43 % níž. STOXX Europe 600 Real Estate Index zaznamenal za posledních 5 let pokles o 31 %, zatímco zbytek evropského akciového trhu o 31 % posílil. V průměru se ukazuje, že investice do nemovitostí nepřinášejí takové navýšení výnosů, jak mnozí investoři očekávali.
STOXX 600 Real Estate Index vs STOXX 600 | Zdroj: Bloomberg

Jsou reality dalším rizikem, s nímž se musejí banky vypořádat?

33 realitních společností z indexu STOXX Europe 600 Real Estate Index představuje tržní hodnotu 138 miliard euro a spravuje aktiva v celkové ceně 526 miliard euro. Hodnota těchto aktiv už neodráží skutečnou hodnotu, což je vidět na P/B poměru, který se u celého odvětví propadl na 0,7x. Lze tedy očekávat propad hodnoty těchto aktiv. Tato dynamika se podepisuje i na záruční hodnotě pro banky, takže se zpřísní podmínky pro nové půjčky.

Jak už jsme v aktualitách z akciových trhů zmiňovali několikrát, v bankovním systému dochází k taktizování s vklady, které v případě SVB Financial způsobilo vynucený odprodej aktiv za snížené ceny, aby bylo možné vybírané vklady vyplatit, což nakonec skončilo bankrotem. Pokud budou banky chtít, aby realitní firmy snížily své zadlužení, mohou je dotlačit do stejné pozice. V posledních 12 měsících vynakládalo těchto 33 realitních společností na hrazení úroků z úvěrů zhruba 25 % svého provozního cash flow, takže je jasné, že v tomto okamžiku mají dluhovou službu bez problémů pokrytou.

Ale jak v poslední době zdůrazňují některé švédské banky, schopnost švédských realitních firem hradit dluhovou službu se zhoršuje a bude se zhoršovat i nadále. Švédské realitní společnosti Balder byla nedávno snížena třída úvěruschopnosti na spekulativní stupeň „junk“. Když se podíváme na největší realitní společnost z uvedeného indexu, německou Vonovii, činí vážený průměr splatnosti jejích úvěrů zhruba 6,5 roku. Takže pokud zůstanou hypoteční sazby na současných 3,1 % nebo se ještě zvýší až na 5 % jako před finanční krizí v roce 2008, bude značná část provozního cash flow vynakládána na dluhovou službu, čímž se sníží hodnota pro akcionáře.

EU average mortgage rate in percent | Zdroj: ECB

Upozornenie

Každý subjekt skupiny Saxo Bank poskytuje len službu zadania príkazov a prístup k analýze, ktorá umožňuje používateľovi prezerať a/alebo používať obsah dostupný na webovej stránke alebo prostredníctvom nej. Tento obsah nijako nemení princíp, že služba slúži len na zadávanie príkazov, nijako tento princíp nerozširuje a ani to nie je jeho zámerom. Na takýto prístup a použitie sa vždy vzťahujú (i) Podmienky používania; (ii) Úplné vylúčenie zodpovednosti; (iii) Upozornenie na riziká; (iv) Pravidlá zapojenia a (v) Oznámenia vzťahujúce sa na Saxo Novinky a výskum a/alebo ich obsah (ak je to relevantné) popri podmienkach upravujúcich použitie hypertextových odkazov na webovej stránke člena skupiny Saxo Bank, prostredníctvom ktorej používateľ získava prístup k službe Saxo News a výskum. Takýto obsah sa preto poskytuje iba ako informácia. Konkrétne, žiadna rada sa neposkytuje ako rada, ktorú by poskytoval či schvaľoval akýkoľvek subjekt skupiny Saxo Bank, ani tak nie je zamýšľaná. Zároveň sa nemá vykladať ani ako nabádanie alebo ako stimulačné opatrenie na prihlásenie sa na odber pre akýkoľvek finančný nástroj, či na jeho predaj alebo kúpu. Všetky obchody alebo investície, ktoré uskutočníte, musia byť výsledkom vášho vlastného samovoľného a informovaného rozhodnutia na základe vlastného uváženia. Žiadny subjekt skupiny Saxo Bank ako taký nebude mať alebo nebude zodpovedný za akékoľvek straty, ktoré by ste mohli utrpieť v dôsledku akéhokoľvek investičného rozhodnutia urobeného na základe informácií, ktoré sú k dispozícii v časti Saxo Novinky a výskum alebo v dôsledku použitia služby Saxo Novinky a výskum. Zadané príkazy a uskutočnené obchody sa považujú za určené na uskutočnenie alebo uskutočnené pre účet zákazníka vedený v rámci subjektu skupiny Saxo Bank, ktorý pôsobí v jurisdikcii zákazníkovho bydliska alebo u ktorého si klient otvoril a vedie svoj obchodný účet. Služba Saxo Novinky a výskum neobsahuje (a ani by sa nemala chápať tak, že obsahuje) finančné, investičné, daňové alebo obchodné poradenstvo ani poradenstvo akéhokoľvek druhu ponúkané, odporúčané alebo schválené skupinou Saxo Bank a nemala by sa interpretovať ako záznam našich obchodných cien alebo ako ponuka, stimul alebo výzva na odber akéhokoľvek finančného nástroja, či jeho kúpu alebo predaj. Pokiaľ sa akýkoľvek obsah interpretuje ako investičný výskum, musíte si uvedomiť a akceptovať, že takýto obsah nebol zamýšľaný ani pripravovaný v súlade so zákonnými požiadavkami určenými na podporu nezávislosti investičného výskumu, a preto sa v zmysle príslušných zákonov považuje za marketingovú komunikáciu.

Prečítajte si naše vylúčenie zodpovednosti:
Upozornenie na nie nezávislý investičný výskum (https://www.home.saxo/legal/niird/notification)
Úplné vylúčenie zodpovednosti (https://www.home.saxo/legal/disclaimer/saxo-disclaimer)
Úplné vylúčenie zodpovednosti (https://www.home.saxo/legal/saxoselect-disclaimer/disclaimer)

Saxo Bank A/S, organizační složka
Na Poříčí 3a
Praha 1, 110 00
Česká republika

Kontaktujte Saxo

Vyberte región

Slovenská republika
Slovenská republika

Poznajte riziká
S každým obchodovaním sa spája riziko. Viac informácií. Aby sme vám pomohli pochopiť súvisiace riziká, zhromaždili sme sériu dokumentov s kľúčovými informáciami (KID), ktoré upozorňujú na riziká a výhody súvisiace s každým produktom. Ďalšie dokumenty s kľúčovými informáciami sú dostupné na našej obchodnej platforme. Viac informácií

Táto webová stránka je prístupná celosvetovo, napriek tomu informácie uvedené na stránkach sa vzťahujú k Saxo Bank A/S a nie sú špecifické pre konkrétnu entitu v rámci Saxo Bank Group. Všetci klienti budú priamo v kontakte so Saxo Bank A/S a všetky klientske zmluvy budú uzatvorené so Saxo Bank A/S, a preto sa riadia dánskym právom.

Apple a logo Apple sú ochranné známky spoločnosti Apple Inc, registrované v USA a ďalších krajinách a oblastiach. App Store je označenie služby spoločnosti Apple Inc. Google Play a logo Google Play sú ochranné známky spoločnosti Google LLC.