SIR : investir de manière diversifiée dans l’immobilier

Attention : Ce contenu contient des communications marketing. Investir dans différents types de produits peut contribuer à rendre votre portefeuille moins vulnérable. Investir comporte des risques.

Les Belges sont nés avec une brique dans le ventre. Certains investissent d’abord dans leur propre logement comme forme de sérénité pour l’avenir : un toit au-dessus de la tête, et pour beaucoup aussi une manière d’épargner. Au cours de la dernière décennie, les taux d’intérêt bas ont également rendu populaire l’achat de biens immobiliers supplémentaires à des fins de location, en complément de cette habitation. Cela peut sembler attrayant : dans un marché locatif tendu, un bien peut générer des revenus locatifs mensuels et ainsi constituer une source de revenus récurrents.

Ce rendement n’est toutefois pas gratuit. Mettre un bien en location soi-même est souvent une activité chronophage et parfois coûteuse. Il faut entretenir le bien, payer des taxes, et faire face à des risques tels que les loyers impayés, la vacance ou les dégâts. De plus, il est difficile de réellement diversifier sans disposer d’un capital de départ important.

Investir dans l’immobilier, sans les contraintes

Certains investisseurs qui souhaitent investir dans l’immobilier sans devoir s’occuper de locataires, de notaires ou de rénovations trouvent une alternative dans les sociétés immobilières réglementées, ou SIR. Il s’agit de sociétés immobilières cotées en bourse qui investissent dans un cadre légal spécifique.

Parce qu’elles sont cotées en bourse, les SIR sont bien plus liquides que l’immobilier direct. Vous n’achetez ni ne vendez des briques, mais des actions d’une société immobilière. Vous bénéficiez ainsi d’une exposition à un portefeuille immobilier, sans les contraintes pratiques d’un investissement immobilier classique. En contrepartie, vous devez accepter à long terme des fluctuations boursières liées à leur cotation. 

Un autre avantage est la diversification. Via différentes SIR, vous pouvez investir dans des segments variés tels que l’immobilier résidentiel, de soins, logistique ou encore des commerces situés dans votre rue commerçante préférée. Cela permet de répartir les risques lorsqu’une partie du marché est sous pression. Pensez par exemple à la période post-Covid, où le rôle des bureaux a été davantage remis en question en raison du télétravail.

Un rendement via le dividende

De nombreux investisseurs s’intéressent également aux SIR pour leur dividende. Dans le cadre de la législation belge sur les SIR, au moins 80 % du résultat distribuable doit être reversé aux actionnaires. Les SIR sont donc souvent perçues comme des instruments générateurs de revenus, même si le dividende dépend des résultats et n’est pas garanti.

Une SIR comme proxy obligataire ?

Un risque important pour les SIR est celui des taux d’intérêt. Les sociétés immobilières ont généralement recours à l’endettement. Lorsque les taux augmentent et que le refinancement devient plus coûteux, cela peut peser sur la rentabilité. Dans ces conditions, les SIR peuvent parfois se négocier avec une décote par rapport à leur valeur intrinsèque.

Le cours en bourse lui-même peut également fluctuer. Bien que les SIR soient liées à l’immobilier, elles restent des actions cotées. Les investisseurs doivent donc tenir compte de la volatilité des prix et adopter un horizon d’investissement suffisamment long.

Certains investisseurs qualifient parfois les SIR de proxy obligataire (une sorte de substitut aux obligations), mais cette comparaison n’est valable que dans une certaine mesure. Une obligation offre un coupon contractuellement fixé, tandis que le dividende d’une SIR dépend des résultats et peut donc diminuer ou même être supprimé. Il ne s’agit donc pas de substituts parfaits aux obligations, même si elles peuvent jouer un rôle complémentaire pour certains investisseurs, aux côtés d’autres instruments générateurs de revenus dans un portefeuille.

Investir dans des SIR ne revient donc pas à opter pour de l’immobilier sans risque sous forme boursière. Il s’agit plutôt d’un moyen accessible d’obtenir une exposition à l’immobilier, avec une bonne liquidité, une certaine diversification et un potentiel de dividende. Vous n’avez pas à gérer des locataires difficiles, mais une hausse des taux ou des résultats décevants peuvent malgré tout rendre cette “brique” un peu plus lourde à porter.