Le fantôme de l'immobilier revient-il hanter les banques ? Le fantôme de l'immobilier revient-il hanter les banques ? Le fantôme de l'immobilier revient-il hanter les banques ?

Le fantôme de l'immobilier revient-il hanter les banques ?

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PG
Peter Garnry

Responsable Stratégie Investissement

Relevé:  Les actions du secteur immobilier ont été de loin les moins performantes la semaine dernière, ce qui témoigne d'une tension croissante dans ce secteur. Nous examinons les sociétés immobilières européennes et les raisons pour lesquelles elles pourraient constituer le prochain risque pour les banques.


La propriété n'a pas amélioré le rendement comme annoncé

Comme nous l'avons indiqué dans le podcast de la semaine dernière, les actions immobilières ont de nouveau été le secteur le plus faible, avec une baisse de 3,3 %. Nous nous concentrons aujourd'hui sur l'immobilier européen. Des années de taux d'intérêt bas en Europe ont fait grimper les prix de l'immobilier de manière significative, de plus de 50 % en moyenne depuis le premier trimestre 2014, selon les chiffres d'Eurostat. Dans des pays comme la Suède, la hausse a été plus proche de 65 %. La faiblesse des taux d'intérêt a contraint les investisseurs à rechercher des rendements partout où ils le pouvaient, et les alternatives plus illiquides telles que l'immobilier ont connu des afflux massifs de capitaux d'investisseurs.

Le relèvement du taux d'intérêt de la BCE de 0 % à 3,5 % lors de sa dernière décision sur les taux d'intérêt ce mois-ci a entraîné une forte baisse des nouveaux prêts immobiliers, de nombreux constructeurs de logements voyant leurs nouvelles commandes chuter de 75 à 80 %. Selon les chiffres de la BCE, les taux hypothécaires moyens dans l'UE ont atteint 3,1 % en janvier (voir le graphique ci-dessous). En raison de la hausse des taux d'intérêt, les actifs immobiliers européens ont chuté de 43 % depuis décembre 2021 : l'indice immobilier STOXX Europe 600 a baissé de 31 % au cours des cinq dernières années, alors que le marché européen des actions a progressé de 31 %. En moyenne, les investissements immobiliers ne se sont pas révélés être le facteur d'amélioration du rendement que de nombreux investisseurs avaient espéré.

STOXX 600 Real Estate Index vs STOXX 600 | Source: Bloomberg

L'immobilier est-il le prochain risque pour les banques ?

Les 33 sociétés immobilières de l'indice STOXX Europe 600 Real Estate représentent une valeur de marché de 138 milliards d'euros et détiennent des actifs d'une valeur de 526 milliards d'euros. Ces valeurs d'actifs ne reflètent plus la valeur réelle, comme le montre le ratio cours/valeur comptable, qui est tombé à 0,7x pour le secteur, ce qui laisse présager une baisse de la valeur des actifs. Cette dynamique a des implications sur la valeur des garanties pour les banques, ce qui resserrera les conditions d'octroi de nouveaux prêts.

Comme nous l'avons décrit dans plusieurs notes sur les actions, le secteur bancaire se livre à un jeu sur les dépôts qui, dans le cas de SVB Financial, a conduit à une vente forcée d'actifs pour rembourser les dépôts qui fuyaient, ce qui a finalement entraîné la faillite de la société. Les sociétés immobilières peuvent être contraintes à la même situation si la banque veut qu'elles réduisent leur endettement. Au cours des 12 derniers mois, ces 33 sociétés immobilières ont consacré environ 25 % de leurs flux de trésorerie d'exploitation au paiement des intérêts sur leur dette, ce qui montre que ces sociétés peuvent facilement assurer le service de leur dette à l'heure actuelle.

Mais comme l'ont récemment souligné plusieurs banques suédoises, les capacités de service de la dette des sociétés immobilières suédoises se sont détériorées et continueront à se détériorer. Balder, un propriétaire immobilier suédois, a récemment été rétrogradé au rang de "junk credit". Si nous prenons la plus grande société immobilière de l'indice, Vonovia, basée en Allemagne, l'échéance moyenne pondérée de sa dette est d'environ 6,5 ans. Cela signifie que si les taux hypothécaires restent à 3,1 % ou augmentent jusqu'au niveau de 5 % que nous avons connu avant la crise financière de 2008, une part importante de son flux de trésorerie d'exploitation sera consacrée au service de sa dette, ce qui réduira la valeur actionnariale.

EU average mortgage rate in percent | Source: ECB

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