Komt het vastgoedspook terug om banken te achtervolgen?
Aandelen 7 minuten leestijd
Peter Garnry
Chief Investment Strategist
Samenvatting: Vastgoedaandelen waren veruit de zwakst presterende sector vorige week, wat wijst op toenemende stress in de vastgoedsector. Wij kijken naar Europese vastgoedbedrijven en waarom zij het volgende risico voor banken zouden kunnen zijn.
Onroerend goed was niet de opbrengstversterker zoals geadverteerd
Zoals we in de podcast van vorige week bespraken, waren vastgoedaandelen opnieuw de zwakste sector met een daling van 3,3%. Onze focus van vandaag is Europees vastgoed. Jaren van lage rente in Europa deden de huizenprijzen aanzienlijk stijgen met gemiddeld meer dan 50% sinds Q1 2014 volgens cijfers van Eurostat. In landen als Zweden lag de stijging dichter bij 65%. De lage rente dwong beleggers om overal waar ze konden rendementen te zoeken en meer illiquide alternatieven zoals vastgoed zagen een massale instroom van beleggerskapitaal.
Door de renteverhoging van de ECB van 0% naar 3,5% bij het laatste rentebesluit deze maand is het aantal nieuwe leningen voor woningen sterk gedaald en hebben veel huizenbouwers hun nieuwe orders met 75-80% zien dalen. Volgens cijfers van de ECB is de gemiddelde hypotheekrente in de EU in januari gestegen tot 3,1% (zie onderstaande grafiek). Door de hogere rente zijn de Europese vastgoedbedrijven sinds december 2021 met 43% gedaald: de STOXX Europe 600 Real Estate Index is de afgelopen vijf jaar met 31% gedaald, terwijl de bredere Europese aandelenmarkt met 31% is gestegen. Vastgoedbeleggingen bleken gemiddeld niet de rendementsversterker waarop veel beleggers hadden gehoopt.
Is vastgoed het volgende risico voor banken?
De 33 vastgoedondernemingen in de STOXX Europe 600 Real Estate Index vertegenwoordigen een marktwaarde van 138 miljard euro en beschikken over activa ter waarde van 526 miljard euro. Deze activawaarden weerspiegelen niet langer de werkelijke waarde, zoals blijkt uit de koers-boekverhouding, die voor de sector is gedaald tot 0,7x, wat duidt op verwachtingen van dalende activawaarden. Deze dynamiek heeft gevolgen voor de waarde van het onderpand voor banken, waardoor de voorwaarden voor nieuwe leningen zullen worden aangescherpt.
Zoals wij in verschillende aandelennota's hebben beschreven, is er in het bankwezen een depositospel aan de gang dat in het geval van SVB Financial leidde tot een gedwongen verkoop van activa om vluchtende deposito's uit te betalen, wat uiteindelijk uitliep op het faillissement van het bedrijf. Vastgoedbedrijven kunnen in dezelfde situatie worden gedwongen als de bank wil dat deze bedrijven hun schuldenlast verminderen. In de afgelopen 12 maanden hebben deze 33 vastgoedbedrijven ongeveer 25% van hun operationele kasstromen besteed aan het betalen van rente op hun schuld, waaruit blijkt dat deze bedrijven hun schuld op dit moment gemakkelijk kunnen aflossen.
Maar zoals verschillende Zweedse banken onlangs hebben benadrukt, zijn de schuldendienstmogelijkheden van Zweedse vastgoedondernemingen verslechterd en zullen zij blijven verslechteren. Balder, een Zweedse vastgoedeigenaar, werd onlangs afgewaardeerd naar de junkstatus van zijn krediet. Als we het grootste vastgoedbedrijf in de index nemen, het in Duitsland gevestigde Vonovia, dan is de gewogen gemiddelde looptijd van zijn schuld ongeveer 6,5 jaar. Dit betekent dat als de hypotheekrente hier op 3,1% blijft of stijgt tot het niveau van 5% dat we hadden vóór de financiële crisis in 2008, een aanzienlijk deel van de operationele kasstroom zal worden besteed aan het aflossen van de schuld, waardoor de waarde voor de aandeelhouders daalt.