Idée de trading - UNIBAIL RODAMCO

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Unibail-Rodamco-Westfield, le redressement est bien engagé
Cette analyse vous est proposée par le "Groupe Les Echos / Le Parisien".
Cette foncière de centres commerciaux est à la tête d’un patrimoine estimé fin 2024 à 49,7 milliards d’euros (droits de mutation inclus), principalement composé de grands centres commerciaux pour 43,3 milliards. Ce portefeuille est réparti en Europe continentale, dont 12,6 milliards en France, mais aussi au Royaume-Uni (2,7 milliards) et surtout aux Etats-Unis (10,1 milliards).
Depuis le rachat au prix fort de Westfield mi-2018 outre-Atlantique, le groupe est engagé dans une logique de cession d’actifs pour réduire son endettement, qui représente encore un peu plus de la moitié des actifs. Ce processus doit toucher à sa fin avec des ventes planifiées pour 2,2 milliards d’euros cette année et début 2026, dont 1 milliard déjà sécurisé. Ces cessions entraînent un effet périmètre négatif. La nouvelle feuille de route présentée mi-mai fait donc état d’un résultat net récurrent compris entre 9,30 € et 9,50 € par action cette année, contre 9,85 € en 2024, puis d’au moins 9,15 € en 2026, soit une baisse de 7% en deux ans. Ensuite, il devrait progresser de 3% à 5% par an.
Deux relais de croissance
Le groupe a identifié deux nouvelles sources de croissance. La première est le retail media, c’est-à-dire la valorisation de la fréquentation des centres par de la publicité très ciblée. L’objectif de revenus pour cette activité démarrée en 2022 est fixé à 180 millions à l’horizon 2028, contre 115 millions en 2024. Le second booster est l’encaissement de royalties pour l’utilisation de la marque Westfield par des franchisés dans des pays où la foncière n’entend pas s’implanter directement. Un premier accord a été passé début mai en Arabie Saoudite avec les Cenomi Centers. Entre 25 et 30 millions de revenus de licence de marque sont visés en 2028, et 50 à 70 millions à moyen terme.
Aux Etats-Unis, 17 petits malls ont été cédés. Trois centres sur 15 seraient encore à vendre. Resteront de grands temples du commerce qui hébergent plus de marques de luxe qu’en Europe et sont situés dans des zones de chalandise où le PNB par habitant dépasse de 40% la moyenne des Etats-Unis. Comme expliqué aux actionnaires par Jean-Marie Tritant, président du directoire et ancien patron de la filiale américaine, lors de l’assemblée générale du 29 avril, le taux d’effort des commerçants est bas (13% en moyenne). Si la consommation chutait de 10%, il monterait au niveau européen de 15%. En outre, la part variable des loyers se limite à 7%.
Notre conseil
Nous conseillons d’acheter le titre. La décote de 28% sur l’actif net réévalué, estimé à 116,90 € fin 2024, est exagérée. Le dividende est annoncé à 4,50 € au titre de 2025, puis se hissera vers 5,50 € avec un taux de distribution du bénéfice 2026 de 60%. Le rendement atteindra alors 6,6% (soit 4,6% net, hors PEA).
Cette analyse a été élaborée par le "Groupe Les Echos / Le Parisien" et diffusée par Saxo Banque à des fins exclusivement publicitaires. Ceci est un contenu marketing.