Beleggen in vastgoed

Er zijn verschillende mogelijkheden om te beleggen. Een daarvan is beleggen in vastgoed en daarin beleggen kan op verschillende manieren. De voornaamste redenen om te beleggen in vastgoed gelden het relatief hoge dividendrendement, de beperkte correlatie met de aandelenmarkt en het feit dat vastgoed een fysieke asset (dus tastbaar) is. In dit artikel worden een aantal mogelijkheden naast elkaar gezet.

De mogelijkheden op rij

De eerste, en meest voor de hand liggende manier van beleggen, is het eigen huis. Veel mensen zien dit niet direct als een belegging maar meer als een spaarpot ‘voor later’. Nauw verwant met het eigen huis is ‘het tweede huis’. Dit kan gebruikt worden als vakantiehuis, maar de reden om het te kopen kan ook het opstrijken van de ‘(maandelijkse) huurpenningen zijn. Ditzelfde geldt voor het kopen van een bedrijfspand dat verhuurd kan worden.

Op de beurs zijn diverse mogelijkheden om te beleggen in vastgoed. Dit kan door het kopen van aandelen van een bedrijf dat zich (alleen maar) bezighoudt met vastgoed. Denk hierbij aan UniBail-Rodamco of Eurocommercial Properties. Ook kunt u op de beurs een mandje van verschillende vastgoedfondsen kopen in de vorm van een beleggingsfonds of ETF. Tot slot bestaat er ook nog de mogelijkheid om te beleggen in niet-beursgenoteerd vastgoed. Deze laatste vorm valt echter buiten de scope van dit artikel.

Het eigen huis

Voor veel mensen is dit de plek waar ze wonen en het bezit van het huis wordt niet direct gezien als belegging. Toch is het dat wel degelijk. De kans is namelijk groot dat het huisbezit een groot deel van het vermogen is. Het is wel zaak om tijdig na te denken hoe om te gaan met dit bezit. Blijven wonen tot aan overlijden? Of gaat het mettertijd verkocht worden om vervolgens ‘kleiner’ te gaan wonen? Maak verder ook rationele keuzes als het gaat om (grote) investeringen in het huis. Is het wel slim om een serre voor € 65.000 aan te bouwen als dit bij de verkoop nooit terugverdiend gaat worden?

Daarbij is het ook verstandig om ervoor te zorgen dat de kosten voor het wonen laag zijn. Een investering in isolatie en zonnepanelen kan, naar mijn mening, ook een mooi rendement op leveren.

De waarde van uw belegging kan fluctueren. In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst.

Het ‘verhuurhuis’

Dit klinkt als een aantrekkelijk alternatief. Er is geld beschikbaar en sparen levert deze dagen weinig op. Een huis kopen en verhuren lijkt een passende oplossing. Dat kan, maar er zijn wel een aantal  zaken om rekening mee te houden. Ik heb een aantal voorbeelden op een rij gezet:

• Aanschaf: In hoeverre bent u in staat om een huis ‘scherp’ in te kopen? Beweegt u zich in de juiste kringen om tegen koopjes aan te lopen?
• Verbouw: het net aangeschafte pand moet verhuur-klaar gemaakt zijn en vaak gaat hier meer tijd/geld in zitten dan vooraf begroot. En hoe zit het met de aannemer die het gaat doen? Kent u een goede? Die ook nog tijd heeft?
• Onderhoud: Uiteraard kunt u ervoor kiezen om uw verhuurde bezit niet te onderhouden maar de kans is groot dat u dit wel gaat doen. Uiteraard ligt schilderwerk voor de hand. Maar hoe zit het met de fundering, het dak of de kozijnen?
• Financiering: In hoeverre bent u in staat om het pand geheel zelf te financieren? En als dit niet het geval is, is er een bank die meegaat in uw investeringswens tegen aantrekkelijke voorwaarden?
• Betrouwbare huurder vinden: Dit wordt nog wel eens onderschat. Hoe gaat u een betrouwbare, nette huurder vinden waarmee u samen altijd tot een oplossing kan komen als er een probleem is?
• Regio: Is de regio waar u wilt kopen een groei- of krimpregio? De trek naar de steden is sterk en wereldwijd aan de gang en kan van grote invloed zijn op de waardeontwikkeling van uw pand.
• Prijzen kunnen dalen: Soms vergeten we dit maar huizenprijzen kunnen ook dalen. Dit is goed merkbaar geweest na de crisis van 2008/09. Een hoop mensen stonden toen ‘onder water’ (waarbij hun hypotheekschuld hoger was dan de waarde van hun huis) en als u op dat moment gedwongen wordt – door nu onvoorziene omstandigheden – te verkopen, moet u een fors verlies incasseren.
• Niet liquide: Een belegging in een huis is niet liquide. De spaarrekening is direct beschikbaar, net als aandelen (uitzonderingen daar gelaten) in een vastgoedfonds.
• Concentratierisico: Met het hebben van een eigen huis en een tweede huis om te verhuren is er veel geld geconcentreerd in vastgoed. De vraag is of dit wenselijk is want over het algemeen zal de spreiding daardoor laag zijn.
• Renterisico: Afhankelijk van de financiering kan er een renterisico zijn. Als er kort gefinancierd wordt betaald u op dit moment weliswaar weinig rente maar bij een oplopende rente kunnen de financieringslasten fors hoger worden.

Als u naar bovenstaande opsomming kijkt lijkt het hebben van een pand om te verhuren niet aantrekkelijk. Dat is te kort door de bocht maar een gewaarschuwd mens telt voor twee. U zult hierin uw eigen mening moeten bepalen.

Beursgenoteerd vastgoed

Een andere manier om te beleggen in vastgoed is door middel van een bedrijf dat zich heeft gespecialiseerd in vastgoed. Grofweg zijn daarin vier categorieën te onderscheiden.

1. Winkels
2. Kantoren
3. Woningen
4. Distributiecentra

Met deze indeling is ongeveer 90% van de vastgoedmarkt afgedekt. 

Hieronder vindt u een aantal voorbeelden van beursgenoteerde vastgoedondernemingen. U ziet dat de meeste een prima rendement over de laatste 10 jaar hebben laten zien. De laatste drie jaar daarentegen waren voor de meesten een stuk lastiger.

Bron: Saxo Bank, maart 2019.

De waarde van uw belegging kan fluctueren. In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst.

Een aantal zaken/vragen om bij de selectie van beursgenoteerd vastgoed rekening mee te houden zijn:

• In welk gedeelte van de vastgoedmarkt opereert het bedrijf, en past dit binnen uw toekomstvisie;
• Hoe is de schuld in verhouding tot de bezittingen;
• Hoe zijn ze gefinancierd;
• Hoe is het dividend (en de ontwikkeling daarvan);
• In hoeverre zal dit vastgoedbedrijf last gaan krijgen van ‘het Amazon-effect’ (minder fysieke winkels en veel meer online bestellingen);
• De expertise van het management;
• Wordt er een premie boven (of onder) de Net Asset Value (NAV) door de markt betaalt en waarom?

Dit betekent dat u bij de selectie van een individueel vastgoedaandeel toch nog wel het nodige huiswerk te doen heeft. U kunt dit (deels) ondervangen door naar de volgende categorie te kijken: de vastgoedmandjes.

Beleggingsfondsen en ETF’s

Er kan namelijk ook belegd worden in mandjes vastgoedfondsen. Dit kan in de vorm van een ETF zijn, of een beleggingsfonds. Als klant bij Saxo Bank kunt u met behulp van de unieke ETF-screener eenvoudig een selectie maken waarbij alle beschikbare vastgoedfondsen tevoorschijn komen. In deze video ziet u hoe:

Niet beursgenoteerd vastgoed

Dit vormt een speciale categorie en valt buiten de scope van dit artikel. Toch wil ik u graag wijzen op waarschuwende woorden van de AFM. U kunt deze hier lezen.

Welke vastgoedfondsen zijn populair?

Bij de individuele vastgoedfondsen die bij Saxo Bank beschikbaar zijn dit de meest populaire vijf qua belegd vermogen (anno maart 2019):

1. Wereldhave
2. Unibail Rodamco
3. NSI
4. VastNed Retail
5. Eurocommercial Properties

Bij de beleggingsfondsen/ETF’s ziet de top 5 er qua belegd vermogen als volgt uit (anno maart 2019):

1. Think Global Real Estate
2. iShares European Property
3. iShares Dev Markets Property Yield
4. Henderson Pan European Property
5. iShares US Property Yield

Conclusie

Beleggen in vastgoed kent vele vormen. In bovenstaand artikel heeft u een aantal mogelijkheden kunnen lezen. Voor de meeste beleggers zal een beursgenoteerd vastgoedfonds of een beleggingsfonds/ETF een passende invulling zijn. Denk er daarbij wel om in welke categorie vastgoed u belegt. Gelooft u in winkelvastgoed of juist niet? Het antwoord op deze vraag zal bepalend zijn welke vastgoedbelegging u kiest. Heeft u interesse in het beleggen in een beleggingsfonds of ETF gericht op vastgoed? Dat kan eenvoudig met Saxo Investor.

Beleggen brengt risico’s met zich mee. Uw inleg kan minder waard worden